Официальный сайт
органов местного самоуправления
города Когалыма

Ханты-Мансийский автономный округ-Югра

В сфере ЖКХ От призрачности к прозрачности

В сфере ЖКХ
От прИзрачности к прОзрачности

Ситуация в сфере ЖКХ волнует россиян порой намного больше, чем все экономические и политические программы вместе взятые. Именно «коммунальные» вопросы обсуждают чаще всего и на приемах у депутатов, и в прямых эфирах и программах на телевидении, и в газетных публикациях. Чтобы исключить «недопонимание» между коммунальщиками и жильцами, на правительственном уровне было принято решение об обеспечении прозрачности и открытости управляющих компаний, а в сентябре 2010 года утвержден стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами.

В соответствии с этим стандартом на официальном сайте Администрации города Когалыма (www.admkogalym.ru) в подразделе «Управляющие компании» раздела «Жилищно-коммунальное хозяйство» по каждой из 12-ти управляющих компаний города Когалыма за 2010 год размещена следующая информация:
1)) общая информация о компании;
2) перечень многоквартирных домов, находящихся в управлении;
3) сведения о выполняемых работах;
4) порядок и условия оказания услуг;
5) сведения о ценах (тарифах);
6) выполнение работ по текущему ремонту;
7) основные показатели финансово-хозяйственной деятельности;
8) капитальный ремонт многоквартирных домов города Когалыма, проводимый в рамках Федерального закона от 21.07.2007 №185 - ФЗ «О фонде содействия реформированию ЖКХ».
Однако не все горожане пользуются Интернетом, и хотя краткая информация по итогам 2010 года направлялась каждому жителю в письменном виде, вопросы все равно остаются и, как показывает практика, наиболее частые обращения связаны с оплатой за жилищно-коммунальные услуги. В данной статье мы подробно расскажем о деятельности управляющих компаний на территории Когалыма и ответим на вопросы, поступившие от горожан. Но сначала немного - о способах управления.

Способы управления многоквартирным домом

Жилищный Кодекс Российской Федерации установил три возможных способа управления многоквартирным домом (ст. 161 ЖК РФ):
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.

При этом, в соответствии с Жилищным Кодексом (ст. 44), независимо от выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом, органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в таком доме, в чью компетенцию входит принятие решений по наиболее важным вопросам, касающимся содержания и пользования общим имуществом в многоквартирном доме.
Надо отметить, что от решения собственников помещений в вашем многоквартирном доме зависит очень многое и, в первую очередь, вопрос вашего благополучия, создания комфортных и безопасных условий проживания, защиты ваших жилищных прав, других законных интересов, жизни и здоровья каждого проживающего. Итак, способы управления.

1. Непосредственное управление (применимо для малоквартирных домов не более 10-12 квартир).
Выбор такого способа управления домом говорит о том, что собственники готовы взять на себя все заботы по содержанию общего имущества. Ведение дел осуществляется на добровольных началах собственниками без привлечения управляющих организаций и создания ТСЖ.
При непосредственном управлении договоры на поставку коммунальных услуг заключаются каждым собственником помещения в доме от своего имени. Договоры на содержание и ремонт общего имущества в доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре. При таком способе управления возможны следующие варианты отношений собственников со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги:
- договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени;
- договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре;
В интересах всех собственников по решению общего собрания в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.


2. ТСЖ (ЖК, ЖСК), созданное в доме.
Преимущества данного способа управления:
- ТСЖ выбирают те подрядные организации, которые устраивают их по цене и качеству предоставляемых ЖКУ;
- денежные средства собственников аккумулируются на расчетном счете ТСЖ и расходуются только на нужды дома;
- ТСЖ само определяет, что ремонтировать в доме, когда и в каком порядке проводить ремонтные работы, собственники сами выбирают материалы для ремонта, устанавливают порядок сбора денежных средств на эти нужды;
- в ТСЖ могут создаваться накопительные счета в целях, определяемых самими собственниками: на капитальный ремонт, на благоустройство детских площадок и т.п.;
- для выполнения различных работ по содержанию и обслуживанию дома товарищество может привлекать на договорной основе граждан, непосредственно проживающих в этом доме.

Управление домом посредством создания ТСЖ хорошо тем, что жильцы смогут получать поддержку органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт и обучение персонала. Кроме того, действующий Жилищный Кодекс позволяет товариществам осуществлять коммерческую деятельность, доходы от которой могут пойти на покрытие затрат по обслуживанию и содержанию общего имущества, оплату коммунальных услуг.
При управлении многоквартирным домом собственникам, так или иначе, придется больше общаться друг с другом. Иногда, живя в одном доме, мы не знаем соседей по лестничной площадке и, когда нужна помощь, не всегда оказываем ее друг другу. Совместное решение вопросов жизни дома сплачивает жильцов, учит действовать сообща, доверять друг другу.
При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг и прочие в интересах собственников помещений в доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ЖСК), которое закрепляется в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ (ЖК, ЖСК), в договоре управления. В свою очередь товарищество собственников жилья (ЖК, ЖСК) заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ЖСК). Опыт других городов показывает, что основной из проблем ТСЖ является отсутствие профессионального подхода к управлению домом (особенно к инженерно-техническому оборудованию).
3.Управляющая компания - юридическое лицо, созданное для управления и/или эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов.
Отличительной чертой управляющей компании является то, что она занимается только управлением общего имущества в многоквартирных домах, то есть без самостоятельной эксплуатации, технического и санитарного содержания, оказания коммунальных услуг. Для осуществления эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества, а также оказания иных услуг управляющая компания заключает соответствующие договоры подряда со специализированными организациями.
Задача управляющих компаний заключается, в первую очередь, в обслуживании общего имущества дома - подвала, подъезда, крыши, коммуникаций. Ведь новая версия Жилищного Кодекса РФ передала обязанность по их содержанию собственникам жилья, то есть нам с вами.
Между тем Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме предполагают, что конкретный перечень услуг, их стоимость и механизм выполнения будут также приняты на общем собрании собственников и затем включены в договор с УК. Ответственность управляющая компания будет нести только за те виды работ и услуг, которые внесены в договор.
Такой способ предполагает управление домом на профессиональной основе с установлением мер ответственности за некачественное управление.
В основе отношений по управлению домом лежит грамотно составленный письменный договор, заключаемый управляющей организацией с каждым собственником помещений в доме. Кроме состава общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, договор должен содержать полный перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, а также перечень оказываемых коммунальных услуг и их стоимость. Кроме того, в договор целесообразно включить порядок расходования средств, сэкономленных в результате специальных мероприятий, проводимых управляющей организацией (например, внедрение программ по энергосбережению).
В качестве преимуществ управляющих компаний, как формы управления домом, можно выделить следующие моменты:
? собственники не несут затрат, связанных с созданием и деятельностью собственного юридического лица (ТСЖ);
? у жильцов отпадает необходимость иметь материально-техническую базу, нанимать персонал для содержания многоквартирного дома (МКД);
? одна организация на основании договора управления отвечает за весь комплекс услуг и работ по управлению, обслуживанию и ремонту МКД, перечень которых определен договором управления;
? возможность в условиях конкуренции выбирать управляющую организацию по наилучшему соотношению «цена / качество»;
? услуги управления, работы по обслуживанию и ремонту МКД выполняются на профессиональном уровне в соответствии с перечнем, объемом, показателями качества, гарантиями, определенными договором управления;
? возможность контролировать качество/объем услуг работ по управлению, обслуживанию и ремонту МКД (исполнение условий договора управления);
? есть возможность по договоренности с управляющей организацией оплачивать капитальный ремонт в рассрочку, получать бюджетные средства на капитальный ремонт МКД.

А теперь подробнее об оплате за жилищно-коммунальные услуги.
Размер платы за жилое помещение, в соответствии со статьей 156 Жилищного Кодекса Российской Федерации для нанимателей жилых помещений по договору социального найма устанавливается органами местного самоуправления в пределах минимального стандарта эксплуатации жилищного фонда.
Для собственников помещений в многоквартирном доме размер платы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома определяется на общем собрании собственников дома с учетом предложений управляющей компании и устанавливается (согласно п.31 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность») сроком не менее одного года.
В Когалыме размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений и для граждан, проживающих в муниципальном жилом фонде, не изменялся в течение двух лет (2009 и 2010 г.г.).
Платеж за жилое помещение включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в которую входят услуги и работы по управлению многоквартирным домом и его содержанию. Это уборка придомовой территории и лестничных клеток, оплата за электрическую энергию в местах общего пользования, вывоз и утилизация твердых бытовых отходов, оплата за техническое обслуживание внутридомовых инженерных сетей водо-, тепло-, электроснабжения, водоотведения, технических устройств, в том числе лифтов, приборов учета и ремонт общего имущества.
Фактический индекс изменения платы населения за жилищные услуги в 2011 в среднем, по сравнению с 2010 годом, по муниципальному жилищному фонду, с учетом платы за текущий ремонт составляет 15,0%.
При этом рост экономически обоснованного тарифа за жилищные услуги в 2011 в среднем, по сравнению с 2010 годом, по муниципальному жилищному фонду с учетом платы за текущий ремонт составляет 27,3%.
В соответствии со статьей 155 п.4 Жилищного Кодекса РФ, а также п. 38 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, за счет средств местного бюджета производится компенсация затрат управляющих компаний между экономически обоснованным тарифом и установленным размером платы для населения.
Фактический индекс изменения платы населения и фактический индекс изменения тарифов за жилищные услуги в 2011 в среднем, по сравнению с 2010 годом, по жилищному фонду, принадлежащему собственникам жилых помещений, с учетом платы за текущий ремонт, составляет 18,3%, в том числе - содержание общего имущества с учетом типов многоквартирных домов (наличие лифта, АИТП) - 15,5%.
Плата за текущий ремонт рассчитывается управляющей организацией отдельно на каждый многоквартирный дом, определяется решением общего собрания собственников помещений дома путем выбора видов ремонтных работ в зависимости от потребности дома в текущем ремонте, и взимается только с собственников тех домов, в которых будет выполнен текущий ремонт.
Размер платы за содержание жилого помещения на 2011 год увеличился за счёт роста:
- тарифа на оплату за потребляемую электрическую энергию в местах общего пользования - на 10%;
- цен на материалы, используемые при выполнении ремонтных работ, - на 7,0%;
- стоимости услуг сторонних организаций, обслуживающих внутридомовые инженерные сети водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и электроснабжения в среднем на 13,3%, доля затрат которых составляет в структуре тарифа за содержание жилого помещения 50,3%;
- страховых взносов от заработной платы (если в 2010 году процент отчислений составлял 14,2% от расходов на оплату труда, то на 2011 год составляет 34,0% или в 2,4 раза больше);
- заработной платы работников управляющих компаний - на 10%.
Согласно общероссийскому отраслевому Соглашению об установлении базовой месячной тарифной ставки по оплате труда рабочих первого разряда в организациях жилищно-коммунального хозяйства общероссийским отраслевым объединением работодателей «Союз коммунальных предприятий» достигнута договорённость об установлении с 01.01.2011 года месячной тарифной ставки по оплате труда рабочих первого разряда в размере не ниже 4200 руб. (по ХМАО-Югре - 4500 руб.).
По управляющим компаниям месячная тарифная ставка по оплате труда рабочих первого разряда в 2009 и 2010 годах составляла 3500 руб., не индексировалась в течение двух лет. Для приведения месячной тарифной ставки по оплате труда рабочих первого разряда в соответствие с Соглашением, необходимо было с 01.01.2011 увеличить тарифную ставку рабочего первого разряда на 28,6 %. Однако, с целью сдерживания роста тарифов на содержание жилищного фонда, увеличить тарифную ставку до уровня 4500 руб., определенного Соглашением, не представилось возможным.
С целью регулирования социально-трудовых отношений, направленных на повышение эффективности работы управляющих организаций, а также с целью сокращения текучести кадров и реализации трудовых прав, законных интересов граждан - работников данных организаций, заработная плата увеличена работникам с 01.01.2011 на 10%. Таким образом, тарифная ставка рабочего первого разряда управляющих компаний с 01.01.2011 составляет 3850 руб.
Средняя заработная плата работников управляющих организаций за 2010 год в среднем составила 17964 руб., рабочих - 15550 руб., ИТР- 27838 руб., с ростом на 10% будет составлять 19716 руб., рабочих - 16985 руб., ИТР - 29273 руб.
Необходимо отметить, что с 1 января 2011 года бюджетные организации и учреждения города Когалыма перешли на новую систему оплаты труда, рост заработной платы работников бюджетной сферы составил 10-20%.


Порядок оплаты за коммунальные услуги
(теплоснабжение, водопотребление)

Еще из числа часто задаваемых - вопросы, касающиеся оплаты за «тепло» и «воду». В соответствии с Федеральным законом от 27.07.2010 №237-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный Кодекс Российской Федерации», на основании постановления Губернатора ХМАО-Югры от 30.06.2010 №112 «О региональной службе по тарифам ХМАО-Югры» региональная служба по тарифам, как исполнительный орган государственной власти ХМАО-Югры, осуществляет свои полномочия в установлении предельных индексов изменения размера платы граждан за коммунальные услуги и установлении тарифов на коммунальные услуги.
Приказом Региональной службы по тарифам от 09.11.2010 № 78-нп на 2011 год для города Когалыма установлены предельные индексы максимально возможного изменения установленных тарифов с учетом инвестиционных надбавок:

- на услуги в сфере водоснабжения -12,9 %;
- на услуги в сфере водоотведения -16,8%;
- на услуги теплоснабжения - 15%.

Рост тарифов на коммунальные услуги на 2011 год, по сравнению с действующими в 2010 году, не превышает установленные для города Когалыма индексы роста тарифов.
В соответствии со ст. 157 Жилищного Кодекса Российской Федерации размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления.
Порядок расчёта платы за коммунальные услуги утвержден постановлением Правительства Российской Федерации «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» от 23 мая 2006 г. № 307.
В целях упорядочения расчетов с гражданами, проживающими в многоквартирных домах, оборудованных общедомовыми приборами учета теплоснабжения, принято постановление Администрации города Когалыма от 09.04.2009 г. № 755 «О платежах граждан по показаниям приборов учета» (в редакции от 08.06.2009 № 1192). Данным постановлением установлено, что теплоснабжающая организация города Когалыма с 1 января 2009 года производит расчеты с гражданами, проживающими в многоквартирных домах, оборудованных коллективными (общедомовыми) приборами учета тепловой энергии, по утвержденным нормативам потребления тепловой энергии.
По нормативу оплата производится ежемесячно по 1/12 равными платежами.
Размер платы граждан за потребленную тепловую энергию один раз в год корректируется исходя из показаний коллективных (общедомовых) приборов учета, но не выше норматива.
В случаях, если жители многоквартирных жилых домов большинством голосов (более 50%) примут решение на общем собрании собственников жилых помещений производить расчеты по показаниям приборов учета тепловой энергии, то оплата взимается за потребленную тепловую энергию по показаниям приборов учета.
По фактическим показаниям плата за отопление напрямую зависит от температуры наружного воздуха и достигает своего максимального уровня в холодные зимние месяцы, весной и осенью она значительно меньше, а летом отсутствует вовсе.
Для водоснабжающей организации города Когалыма вышеуказанным постановлением установлено производить расчеты с гражданами:
- проживающими в жилых помещениях, оборудованных индивидуальными приборами учета потребления воды, по показаниям этих приборов;

- проживающими в жилых помещениях, не оборудованных индивидуальными приборами учета воды, по утвержденным нормативам водопотребления.

Текущий ремонт

Наряду с выполнением правил эксплуатации жилого помещения на собственника возложено также проведение текущего ремонта общего имущества. Капитальные вложения на благоустройство и ремонт жилых домов не достигнут своей цели, если в помещениях не будет своевременно проводиться текущий ремонт. В запущенном доме появляются сырость и плесень, начинается течь кровли и промерзание межпанельных швов, обрушивается штукатурка в подъездах и т. п. Поэтому проведение текущего ремонта общего имущества является не личным делом собственника, а его обязанностью.
В соответствии с Жилищным Кодексом Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании или в заочной форме утверждают перечень работ и услуг для данного дома и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, соответствующий этому перечню. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Текущий ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предохранению частей зданий и оборудования от преждевременного износа и по устранению возникших мелких повреждений и неисправностей.
В перечень работ, относящихся к текущему ремонту жилых домов, входит:
- фундаменты: устранение мелких деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входов в подвалы;
- стены и фасады: герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов;
- перекрытия: частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление.
- крыши: устранение неисправностей стальных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепление и вентиляция;
- лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей: восстановление и замена отдельных участков и элементов, отделка внутренних стен, потолков, полов в подъездах, технических помещениях;
- внешнее благоустройство: ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, дорожек, отмосток, ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок, площадок для отдыха и детских игровых площадок.
Организация и проведение планового текущего ремонта жилых зданий должны осуществляться в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, Техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилищного фонда, Техническими указаниями по организации профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий и другими нормативными актами.
Периодичность планового текущего ремонта принимается с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных климатических условий.
Основанием для определения потребности в текущем ремонте жилищного фонда, установления или уточнения его объемов служат результаты плановых общих технических осмотров жилых зданий.
Плановые общие осмотры зданий проводятся два раза в год (весной и осенью) в установленные уполномоченным собственника (управляющей организацией, органом управления жилищным, жилищно-коммунальным хозяйством) сроки в зависимости от местных климатических условий.
На основании актов весеннего технического осмотра на каждый дом, планируемый к производству текущего ремонта, составляются описи ремонтных работ.
В опись ремонтных работ включают выявленные в процессе технических осмотров дефекты и неисправности, которые должны быть устранены в ходе проведения текущего ремонта в следующем календарном году.
Также, в описи ремонтных работ включаются работы по предписанию органов Государственной жилищной инспекции, других органов государственного надзора, а также работы по заявкам нанимателей, арендаторов и собственников, не имеющие срочного характера, которые необходимо выполнять в процессе производства текущего ремонта.
По данным результатов осеннего осмотра уточняются описи ремонтных работ и сметы на производство планового текущего ремонта.
Все работы по текущему ремонту в свою очередь разделяются на две группы:
профилактический ремонт, количественно выявляемый и планируемый заранее по объему и времени его выполнения;
непредвиденный ремонт, количественно выявляемый в процессе эксплуатации и выполняемый, как правило, в срочном порядке.
Профилактический ремонт является основой нормальной технической эксплуатации и повышения долговечности жилых и общественных зданий. Своевременное планирование и производство таких ремонтных работ по ликвидации отдельных повреждений, возникающих в процессе эксплуатации, предупреждают дальнейшее их развитие, предохраняют здание от преждевременного износа и сокращают расходы на капитальный ремонт зданий. К этой группе работ относятся работы по ремонту кровель, ремонт межпанельных швов, частичному ремонту окон и дверей, очистке от загрязнения и простой окраске фасадов, лестничных клеток и другие аналогичные по своему характеру работы.
В отличие от профилактического ремонта, проводимого по определенному, заранее составленному календарному плану, непредвиденный ремонт заключается в срочном исправлении мелких случайных повреждений и недостатков, которые не могли быть обнаружены и устранены при производстве профилактического ремонта или возникли после его выполнения. Такие мелкие повреждения и неисправности в системах водопровода и канализации, в сетях и приборах тепло-, электроснабжения во избежание крупных аварий следует немедленно устранять. На производство таких срочных непредвиденных работ, не включенных в объем профилактического ремонта, должны предусматриваться 25-20% затрат по текущему ремонту.


Работа по благоустройству

Что такое благоустройство? Прежде всего, это работы, направленные на то, чтобы жильцам было удобно и комфортно в своем доме, в своем городе. Поэтому благоустройство придомовых территорий и содержание мест общего пользования жилого фонда занимают в работе управляющих компаний и тарифах на содержание жилфонда значительную часть. В управлении и на санитарно-техническом обслуживании управляющих компаний города находятся 663 жилых дома с придомовыми территориями. Задача управляющих компаний - обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания, а это значит - содержать в должном порядке места общего пользования, придомовую территорию, детские городки, заключать договоры на выполнение вышеуказанных работ или выполнять работы силами штатных сотрудников управляющих компаний. Работа эта комплексная, включающая в себя:
1) плановые и внеплановые осмотры подъездов, подвалов, технических этажей и лестничных клеток с составлением дефектных ведомостей;
2) незамедлительное устранение аварий и неисправностей в общем имуществе жилого дома, восстановление условий жизнеобеспечения и безопасности потребителей;
3) выполнение работ по санитарной уборке и ремонту общего имущества жилого дома:
- ежедневное подметание лестниц, лестничных площадок, маршей и тамбуров;
- ежемесячное мытье лестничных площадок и маршей;
- ежегодное мытье окон, влажная протирка стен, дверей, подоконников, отопительных приборов, почтовых ящиков.
- ремонт и остекление окон;
- ремонт дверей, установка и регулировка пружин;
4) санитарную очистку придомовой территории:
- ежедневную очистку придомовой территории и уборку контейнерных площадок;
- весеннюю уборку листвы, веток;
- очистку урн от мусора;
- очистку от наледи крылец и подходов к ним (посыпка крылец и подходов к ним противогололедными составами - по мере необходимости);
- сезонное выкашивание травы на газонах;
- уборку и полив газонов;
- ремонт и окраску ограждений, скамеек и урн;
5) работы по внешнему благоустройству прилегающей территории и детских городков:
- подготовку к сезонной эксплуатации малых архитектурных форм и оборудования детских и спортивных площадок;
- ремонт и окраску ограждений, малых архитектурных форм, скамеек, урн, установленных в детских городках;
- агротехнические мероприятия по уходу за деревьями и обработку их от насекомых;
- обустройство клумб, приобретение и высадку цветочной рассады, ее полив;
- сезонное выкашивание и уборка травы на детских площадках, прилегающей к домам территории;
- замену, ремонт и подкрашивание на фасадах жилых домов указателей наименования улиц и номеров домов.
Из всего вышеперечисленного очевидно, за какой фронт работ несут ответственность управляющие компании. В свою очередь, жители города контролировать их деятельность и требовать качественного исполнения обязанностей. Уважаемые читатели, если у вас возникли вопросы, направляйте их непосредственно в свою управляющую компанию, на сайт Администрации города или в редакцию газеты «Когалымский вестник». Мы всегда рады ответить на любые ваши вопросы и решить возникшую проблему.
Управление жилищно-коммунального хозяйства.


Вопрос-ответ
Далее предлагаем вниманию читателей ответы специалистов ЖКХ на вопросы, поступившие от горожан в редакцию газеты «Когалымский вестник».

- Из чего конкретно складываются доходы управляющих компаний?
- Управляющая организация заключает договор управления многоквартирным домом с собственниками жилых помещений, в котором определяет размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Платежи населения, поступившие в управляющую организацию за оказанные услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, являются основными доходами управляющей организации. Дополнительными доходами управляющей организации являются предоставление платных услуг населению, сдача в аренду нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.

- Хотелось бы знать, что включает в себя формулировка «материальные расходы»?
- В составе себестоимости услуг содержания жилья по статье «материальные затраты» отражается стоимость:
- покупных материалов, используемых в процессе оказания услуг для обеспечения содержания и ремонта жилищного фонда, внутридомовых инженерных сетей тепло-, электро-, водоснабжения и водоотведения;
- износа инструментов, приспособлений, инвентаря и других средств труда, не относимых к основным средствам;
- износа спецодежды и других малоценных предметов.

- Почему оплата льготного проезда работников производится не за счет прибыли управляющих компаний, а за счет основных средств?

Сергей Тимофеевич С.

- В соответствии с методикой планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства и Налоговым Кодексом РФ в составе себестоимости услуг ЖКХ отражаются затраты на оплату проезда к месту использования отпуска и обратно, включая оплату провоза багажа работников организаций, расположенных в населенных пунктах районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей.
Оплата проезда к месту использования отпуска и обратно членов семей работников, находящихся на иждивении, производится за счет прибыли предприятия.

- Десять процентов от всех доходов перечисляется ООО «ЕРИЦ» за услуги по начислению, сбору, обработке платежей населению. Почему горожане вынуждены платить ООО «ЕРИЦ» еще и за получение разного рода справок? Справедливо ли это?

Г.Белова.

- В городе Когалыме функционирует общество с ограниченной ответственностью «Единый расчетно-информационный центр», предметом деятельности которого является: ведение аналитического учета операций по расчетам за жилищно-коммунальные услуги. Предоставляемые населению, организация приема платы за жилищно-коммунальные услуги, сбор, обработка, систематизация и хранение полной информации о потребителях ЖКУ; выполнение функции ведения паспортного учета граждан по месту жительства и по месту пребывания, информационного взаимодействия с паспортным столом паспортно-визовой службы. Затраты по содержанию ООО «ЕРИЦ» составляют 3 % от стоимости жилищно-коммунальных услуг, что не выше стоимости услуг по содержанию соответствующих служб в других городах ХМАО-Югры.
С вступлением в действие Жилищного Кодекса РФ с 01.01.2008 года затраты по содержанию ООО «ЕРИЦ» исключены из стоимости коммунальных услуг и включены в стоимость жилищных услуг.
Что касается непосредственно справок, их ООО «ЕРИЦ» выдает по запросу граждан для предъявления по месту требования (в регистрационную палату, ипотечное агентство и др.) за оплату. Малоимущим гражданам для оформления субсидий, пенсионерам, многодетным семьям справки выдаются бесплатно.

- Смысл формулировки «Услуги по обслуживанию внутридомового электрооборудования» понятен, но непонятно, какие именно услуги были предоставлены обществом с ограниченной ответственностью «Энергия», на что именно были израсходованы деньги?

Светлана.

- Внутридомовые электрические сети являются общей долевой собственностью владельцев квартир в многоквартирном доме согласно ст.289 ГК и 290 ГК РФ, поэтому в соответствии со ст.210 ГК РФ владельцы квартир и должны нести расходы по содержанию данного имущества.
Эксплуатация внутридомовых электросетей возложена на жилищные организации, а понесенные ими затраты подлежат возмещению за счет лиц, проживающих в жилом доме и включаются в тариф на обслуживание общего имущества многоквартирного дома.
К внутридомовым электрическим сетям относится комплекс инженерного оборудования, находящегося внутри здания:
- шкафы вводные и вводно-распределительные с установленной в них аппаратурой защиты, контроля и управления;
- внутридомовое электрооборудование и внутридомовые электросети питания электроприемников общедомовых потребителей;
- внутридомовые электрические сети питания электроприемников жилых квартир до входных зажимов квартирных счетчиков электроэнергии;
- этажные щитки и шкафы в т.ч. слаботочные с установленными в них аппаратами защиты и управления, а также электроустановочными изделиями, за исключением квартирных счетчиков энергии, которые находятся в ведении и обслуживаются энергоснабжающей организацией;
- осветительные установки общедомовых помещений с коммутационной и автоматической аппаратурой их управления, включая светильники на лестничных клетках; поэтажных коридорах, в вестибюлях, подъездах, лифтовых холлах, у мусоросбросов, в подвалах и технических подпольях, чердаках, подсобных и во встроенных в здание помещениях;
- групповые линии питания кухонных электроплит, установленных централизованно при строительстве или реконструкции здания, включая аппараты защиты и штепсельные соединения электроплит.
В соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27.09.03 года № 170, управляющая организация по договору с ООО «Энергия» выполняет следующее:
- техническое обслуживание систем электроснабжения (включает работы по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности и исправности оборудования, наладке и регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации);
- текущий ремонт внутридомовых систем инженерного оборудования - предусматривает проведение планово-предупредительных работ (далее ППР) (в том числе ППР электрощитовой жилого дома, электрических сетей и электроосвещения технического подполья, подъезда жилого дома, электроосвещения чердака), а также работы по устранению мелких повреждений, возникающих в процессе эксплуатации.

- Что включают в себя услуги по обслуживанию АИТП? Неужели сотрудники управляющих компаний сами не могут провести поверку приборов учета?
- Обслуживание автоматизированных индивидуальных тепловых пунктов включает в себя следующий перечень работ:
1) обслуживание приборов индивидуального теплового пункта (осмотр, анализ показаний, регулировка), куда входят:
- программирование контроллера на присоединительную нагрузку;
- корректировка параметров системы отопления и ГВС, подаваемых в здание;
- надзор за работой всех узлов оборудования, его компонентов, элементов и коммуникаций в установленном режиме;
- тестирование работы регулирующих и переключающих устройств;
- тестирование работы насосов;
2) поверка приборов индивидуального теплового пункта, включая демонтаж, монтаж и перевозку приборов:
- подготовка индивидуального теплового пункта к отопительному периоду;
- проверка готовности теплового центра к гидравлическим испытаниям;
- регулировка балансировочных клапанов в помещении теплового центра.
Как видно, обслуживание АИТП - это не только поверка приборов учета, это целый комплекс работ, выполнять которые может только специалист соответствующей квалификации (специалисты КИПиА). Управляющей организацией заключен договор со специализированным предприятием ООО «Теплосервис», в штате которого имеются такие специалисты. Так же управляющие компании не могут самостоятельно проводить поверку приборов учета, так как ее осуществляют обученные специалисты, аттестованные в качестве поверителей органами Государственной метрологической службы. По результатам госповерки приборов учета, признанных годными к применению, выдаются свидетельства о поверке с нанесением поверительного клейма.


- Разъясните, пожалуйста, если ремонт проведен в одном подъезде пятиподъездного дома, расходы ложатся на всех жильцов дома или только на тех, кто проживает в отремонтированном подъезде? Как производится расчет?

Татьяна Викторовна.

- Плата за текущий ремонт рассчитывается управляющей организацией отдельно на каждый многоквартирный дом, определяется решением общего собрания собственников помещений дома путем выбора видов ремонта в зависимости от потребности дома в текущем ремонте.
Согласно Жилищному Кодексу РФ собственники жилых помещений несут расходы на текущий ремонт общего имущества соразмерно занимаемой площади. В случае если ремонт проведен в одном подъезде пятиподъездного дома, расходы ложатся на всех жильцов.
С целью сдерживания роста тарифа за содержание жилого помещения планирование ремонтных работ в подъездах многоквартирных домов осуществляется не сразу во всех подъездах. Если в текущем году произведен ремонт одного подъезда, то в следующем году будет произведен ремонт другого подъезда.

- Одна из самых затратных статей расходов «Услуги по обслуживанию внутридомовых инженерных сетей». Назовите, какие именно это услуги, какова их стоимость, кто именно определяет объем работ и так ли уж они необходимы? Почему их не могут выполнять штатные сотрудники управляющих компаний?

Н.Н.Сергеев.

- Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Внутридомовые инженерные системы включают в себя:
- системы холодного и горячего водоснабжения (состоят из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлении от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях);
- система отопления (состоит из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях);
- система электроснабжения (состоит из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома).
Для выполнения вышеперечисленных работ управляющей организацией заключены договоры со специализированными организациями: ООО «Сантехсервис», ООО «Энергия», ООО «Теплосервис», в штате которых имеются специалисты соответствующих квалификаций.

- Жилые дома первого микрорайона одни из самых старых. Ремонт водопровода и канализации внутри квартир там, судя по их состоянию, не производился с момента постройки. Планируется ли эта работа? Могут ли жильцы одной квартиры поменять у себя водопроводные и канализационные трубы? Если да, куда нужно обращаться?

В.П.Омельченко.

- В соответствии со ст.158 п.1 Жилищного Кодекса все работы по содержанию и ремонту жилых помещений производятся за счет средств собственников. Для замены водопроводных и канализационных труб в своей квартире до общедомовых стояков жильцы могут обратиться в управляющую компанию или в частную специализированную организацию, имеющую допуск на проведение данного вида работ. Как уже было отмечено выше, выполнение работ будет производиться за счет средств собственников. Замена водопроводных и канализационных стояков относится к капитальному ремонту. Данный вид работ выполняется при наличии финансирования из окружного бюджета. Администрация города постоянно направляет заявки на участие в окружных программах по капремонту.

- Почему за ремонт и эксплуатацию лифтов мы платим двум организациям? Какие конкретно услуги они предоставляют?

Светлана Николаевна.

- Техническое обслуживание и ремонт лифтов в г.Когалыме осуществляет ООО «Когалымлифт», эксплуатацию лифтов - ООО «Сервис-лифт».
Техническое обслуживание и ремонт лифтов - важнейший этап в обеспечении нормальной жизнедеятельности подъемного оборудования. В состав технического обслуживания лифтов, которые подключены к системам диспетчеризации, а также оснащены системой автоматического контроля за техническим состоянием электрических устройств безопасности дверей шахты и кабины, входят: ежемесячное, ежеквартальное, полугодовое и годовое техническое обслуживание, периодическое техническое освидетельствование и электроизмерительные работы, аварийно-техническое обслуживание. Лифты, которые не подключены к системе ОДС и не оснащены системой автоматического контроля за состоянием электрических устройств безопасности дверей шахты и кабины, кроме вышеперечисленных видов технического обследования, подвергаются ежесменным осмотрам.
Эксплуатация лифта включает в себя использование его по назначению, проведение технического диагностирования, обследования лифтов и вывод лифтов из эксплуатации по истечении установленного срока эксплуатации.
Обслуживание лифтов осуществляется лифтером и включает в себя проведение ежесменных осмотров лифта с целью проверки их исправности, действия замков дверей шахты, контактов безопасности дверей шахты кабины, двустороннюю связь между диспетчерским пунктом и кабиной, диспетчерским пунктом и машинным помещением, а также звуковую сигнализацию о вызове диспетчера на связь и др.
Указанные организации работают по упрощенной системе налогообложения, т.е. стоимость услуг не облагается налогом на добавленную стоимость (НДС - 18%).

- Когда будет выделено новое место для парковки машин жителей дома?

ул. Шмидта, 12.

- В 2011 году в Когалыме планируется капитальный ремонт автомобильных дорог - по ул. Молодежной и ул. Ленинградской. При проведении данных работ (выравнивании старого асфальтного покрытия перед укладкой нового) образуется асфальтная крошка, пригодная к вторичному использованию. Таким образом, будет рассмотрена возможность в летний период текущего года выполнить планировку территории на месте отведенной автомобильной стоянки у дома № 12 по ул.Шмидта с применением покрытия из асфальтной крошки.

- Во дворе дома нет детской площадки, поэтому детям приходится играть в чужих дворах. Есть ли возможность установить игровое оборудование по этому адресу? Каким образом регламентируется установка детских игровых площадок в том или ином дворе?

ул. Дружбы Народов,18.

- Установку детских игровых комплексов в тех или иных местах определяет отдел архитектуры и градостроительства Администрации города Когалыма с учетом площади придомовых территорий, отсутствия проложенных сетей энергоснабжения. Администрация города и управляющие компании используют все возможности для установки игровых городков, в том числе и за счет спонсоров - нефтяного предприятия, организаций и учреждений города. В 2011 году также планируется работа по обустройству детских площадок будет продолжена. При наличии достаточного финансирования и ваше желание будет учтено.

- На детских площадках во дворах наших домов детям играть небезопасно из-за большого количества машин, которые паркуют у подъездов. Будут ли должным образом огорожены площадки?

ул. Дружбы Народов,19, Сибирская, 17.

- На сегодняшний день специализированная организация КГ МУП «КСАТ» выполняет работы по ремонту ограждений жилых домов и придомовых территорий города после зимнего периода. Ремонт ограждений детских площадок на придомовых территориях ваших домов будет выполнен до 15 июня текущего года.

- В подъезде, несмотря на запрет и предупреждения, курят жильцы. Постоянно дым, неприятный запах. Жители недовольны. Как можно решить эту проблему?

ул.Северная,7.

- Курение в местах общего пользования запрещено согласно правилам пожарной безопасности РФ (ППБ 01-03). Граждане, нарушившие данные правила, могут быть привлечены к административной ответственности. С заявлением на нарушителей вы можете обратиться в административную комиссию г.Когалыма.

- В доме протекает крыша. Жильцы не раз просили ее отремонтировать, на это никак не отреагировали, поэтому до сих пор многие жильцы своими силами пытаются устранить протечку. Когда будет производиться ремонт крыши?

ул.Ленинградская,4.

- Управляющая компания ежегодно проводит обследование каждого дома, находящегося у нее на обслуживании. По итогам составляется перечень необходимых ремонтных работ и включается в план текущего ремонта. В летний период 2011 года запланирован частичный ремонт крыши (1-й и 3-й подъезды).

- Весь район ДСУ-12 загрязнен (много металлолома, мусор разбросан, машины ездят по газонам). Почему в то время, когда город содержится практически в идеальной чистоте, коммунальщики не обращают внимания на этот район?
- На территории города Когалыма, в том числе и в левобережной части, ежегодно проводятся субботники, в которых активное участие принимают предприятия города. За каждым из них закреплена своя территория. Работы по уборке района ДСУ от мусора будут выполнены силами управляющей компании ООО «Аркада» до 20.06.2011 года.

- Во дворе дома существует большая проблема парковочных мест, двор не имеет сквозного проезда, поэтому сложно разъехаться встречным автомобилям. Будет ли что-то предпринято?

ул. Сибирская, 17.

- Придомовая территория в вашем дворе выполнена в соответствии с градостроительным планом, и практически произвести ее расширение не представляется возможным. Увеличение проезжей части в ущерб детской площадки было бы нецелесообразно. Кроме того, жильцы близлежащих жилых домов оставляют автотранспорт на проезде и у подъездов, что и является основной проблемой проезда. При устройстве же сквозного проезда интенсивность движения автотранспорта в вашем дворе возрастет, что может негативно повлиять на безопасность пешеходов.

- Кто и каким образом должен выступать инициатором реконструкции кровель и балконов жилых домов азербайджанских проектов? Почему на одних домах козырьки над балконами установлены, а на нашем и многих других - нет?

ул. Бакинская, 21.

- Несколько лет в Когалыме планомерно ведутся работы по реконструкции кровель лоджий и балконов жилых домов азербайджанской серии за счет средств бюджета города. Проведение данного вида работ по адресу ул.Бакинская, 21, в план капитального ремонта Администрации города на 2011 год не включено, по возможности, этот вид работ будет учтен при формировании плана капитального ремонта жилищного фонда на 2012 год.
В 2010 году управляющая организация ООО «Гармония», обслуживающая жилой дом №21 по ул.Бакинской, на основании обращений граждан за счет средств текущего ремонта выполнила работы по ремонту кровель лоджий и балконов квартир №№ 24, 25, 68. В план текущего ремонта 2011 года включены работы по ремонту кровельного покрытия лоджий и балконов квартир №№ 15, 45, 54.


- Каким образом наш дом может быть включен в федеральную программу капитального ремонта жилого дома. В случае положительно принятого решения, каков перечень работ будет произведен?

ул. Ленинградская, 47.

- В соответствии с п.3 статьи 15 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию ЖКХ» устанавливаются виды работ, относящиеся к капитальному ремонту многоквартирных домов, а именно:
- ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
- ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости - ремонт лифтовых шахт;
- ремонт крыш;
- ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома;
- утепление и ремонт фасадов;
- установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления.
Для участия в программе капитального ремонта дома в рамках 185-ФЗ вы можете провести общее собрание собственников, принять решение о видах работ, утвердить их стоимость, указать долю участия собственников в софинансировании капитального ремонта дома (не менее 5%). Затем - обратиться с решением собрания в управляющую компанию для подачи заявки в орган местного самоуправления. При всех вышеперечисленных условиях проведение капитального ремонта возможно только при получении средств из окружного бюджета.